牛奶厂割起肉来，比其他板块狠多了。

　　有中介爆料称，金地天河公馆最新成交一套房源，单价仅5.5万/平，创造了牛奶厂板块新低。

　　这价格，把广钢都吓出一身冷汗。

　　｜牛奶厂航拍

　　｜广州楼市发布 摄

　　壹

　　5.5万/平创新低！

　　奶厂业主再“割肉”？

　　先来看看房源的基本情况。

　　金地天河公馆这套“奶厂揭底价”的房源，是一套建面约89.65平的北向三房。

　　｜图源：中介供图

　　根据中介透露，这套房源在2021年第一次挂牌时候的挂牌价高达720万，换算下来单价高达8万/平！

　　不过，登场即高光，业主随后开始了降价“割肉”之路。

　　仅去年一年时间，报价就从642万降至535万，而最后495万的成交价，足足比最开始挂牌降了225万！

　　楼市君留意到，该房源在1月8日（即成交前一天）还降价20万到515万，最后为了成交，又降了20万。

　　这个价格，相比21年的高位，大概跌去了近200万。

　　｜图源：诸葛找房

　　而5.5万/平的成交单价，不仅创造了金地天河公馆2021年以来的成交新低，甚至也创造了牛奶厂板块近3年的最低成交记录！

　　楼市君翻了一下牛奶厂板块近期成交情况。

　　除了金地天河公馆外，华润天合在去年底成交的一套建面88.09平，成交价也仅6.08万/平，与破6万/平相差不远。

　　其次是招商雍华府，贴着6字头成交的也不在少数。

　　而成交量较少的龙湖首开天宸原著，价格相对稳定，基本稳定在7字头左右。

　　｜技术生成

　　不过，如果从挂牌房源上看，其实整个牛奶厂板块二手房的价格，回落到6字头已经是大趋势。

　　不少投资客或者着急置换的卖家，都在割肉出逃。

　　像是华润天合这套建面约88.28平的南向三房，挂牌总价仅530万，单价刚刚超出6字头而已。

　　在目前的买家市场行情下，业主若是想成交，难免要割肉。

　　｜图源：贝壳找房

　　当然，相比最初入手的价格，就算低至5.5万/平成交，原业主其实也有赚头。

　　少赚多赚，总之不亏。

　　贰

　　“卷哭”奶厂二手

　　使用率被新房吊打

　　讲真，牛奶厂这波“揭底价”，也不完全是行情的锅。

　　楼市君总结了一下，或许有两大原因。

　　其一，新房带着新规冲击二手。

　　原本以为去年底世界大观二期地块的出让，能让牛奶厂提振一波士气，没想到随之而来的新房，又给了二手房猛烈一击。

　　就拿最基本的户型设计来看，二手房基本没啥优势。

　　像是金地天河公馆这套建面约89平的户型，三房一卫设计，格局较为常规，甚至细看之下还有不少bug。

　　比如厨房采光一般、主阳台过小、卫生间直对餐厅等等问题。

　　｜图源：贝壳找房

　　楼市君查了一下，这套房源的套内面积仅有约72平，换算下来使用率差不多仅有80%左右。

　　若是加上阳台、飘窗等少量赠送面积，也很难超过90%。

　　而在新规之下，新房的得房率甚至可以超过100%！

　　就拿越秀·观樾为例，专梯入户、超大LDKB方厅、大尺度阳台...二手房基本很难直接竞争。

　　｜越秀·观樾约190平户型示意

　　｜广州楼市发布 制

　　其二，产品错配，改善住区刚需户型。

　　牛奶厂作为市中心低密、带别墅产品的板块，紧邻奥体核心区，距珠城及金融城20分钟可达，容积率低至2.1-3.0，在市中心很难得。

　　因而，这里被定位为国际纯粹居住板块，基本以纯改善客户为主。

　　｜牛奶厂航拍

　　｜广州楼市发布 摄

　　舒适低密的环境，也吸引了不少房企过来拿地。

　　像是世界大观一二期地块，经过了数十轮竞价，才最终被越秀拿下。

　　这种处于核心区的低密住区，又有湖景加持，难免容易与深圳豪宅密集的“香蜜湖”对比。

　　｜世界大观实拍

　　｜广州楼市发布 摄

　　因此，像金地天河公馆89平、华润天河88平的三房户型，妥妥的刚需产品。

　　在牛奶厂还卖4万/平的时候，可能这些都不是问题，但在牛奶厂集体冲6、冲8时候，就明显出现“产品错配”。

　　如果要价太高，刚需够不着，改善看不上，客户群基本很难匹配。

　　特别是对板块内客户而言，可以用一个更低的价格，买到更新的户型，又何必选一个近10年前的产品呢？

　　目前，板块周边除了缦云广州、合景臻颐府在售外，还有越秀·观樾等新项目即将开盘。

　　在产品上，主推的均为改善产品，买家不妨多去看看。

　　牛奶厂周边在售项目情况一览

　　资料来源：综合整理 制表：广州楼市发布

　　项目名
在售产品
参考均价（万/平） 越秀·观樾
140-250平大平层
/ 合景臻颐府
200-290平三至四房 8-9
缦云广州 140-260平大平层
7-9

　　那么，如果是你，你会选择牛奶厂的二手吗？